미네르바 경제 전망 19

 

 

[미네르바 경제이야기 19] 전세대란 어찌할꼬…

            내년 봄부터 진짜 전세 대란…최소 3년 지속

올 여름을 뜨겁게 달군 키워드 중의 하나가 바로 ‘전세 대란’이다. 올 초까지만 해도 역전세난으로 온 나라가 시끄러웠다. 그러던 것이 불과 몇 개월 만에 전세값이 수직 상승하면서 이젠 하루가 멀다 하고 신문 1면을 ‘전세 대란’이라는 헤드라인이 장식하고 있다. 격세지감이 아닐 수 없다.

내가 아는 선배도 지난해 여름 결혼을 해서 전세를 들어갔는데 벌써 가격이 2배 정도 뛰어 걱정이 태산이다. 이 같은 상황을 이해하기 위해서는 우선 전세 제도라는 것이 뭔지부터 알아야 한다.

 

 우면산의 새벽 등산길 외등

부동산 불패신화가 만든 세계 유일 ‘전세’

첫째, 전세계에서 유일하게 전세라는 것이 존재할 수 있었던 핵심적인 이유는 고금리와 기록적인 부동산 가격의 상승 때문이다.

1970년대와 80년대를 거치면서 연평균 50%에 육박할 정도로 가격이 상승하는 지역이 있을 정도로 한국의 부동산 가격은 지속적으로 올라 ‘부동산 불패신화’라는 신조어까지 만들어냈다.

97년 제1차 IMF와 2008년 미국발 서브 프라임 금융 쇼크로 가격이 30% 정도 떨어진 것이 사실상 집값 조정을 받은 유일한 기간이었다.

한국에서는 돈이 있으면 무조건 땅이나 부동산을 사두는 게 이익이었다. 문제는 한국의 주택 금융 제도의 경우 미국과는 달리 일반인들이 담보 없이는 거액의 현금을 동원하기가 어렵다는 점이다.

그 자금 동원력을 커버해 준 것이 전세 제도다. 한국에서는 실수요가 아닌 투자 목적으로 주택을 구입할 경우에는 보통 전세를 끼고 사는 게 보통이다. 예를 들면 1억짜리 집을 5000만원의 전세를 끼고 살 경우 5000만원에 집을 살 수 있다.

이 경우 집값이 1억에서 2억으로 올라간다는 보장만 있다면 200%(1억원/5000만원) 수익률이 성립하게 된다. 이것이 바로 한국에서 제3자의 전세금을 이용해서 투자 수익률을 극대화시키는 돈을 버는 기술의 교본이다. 그래서 무속인이 몇 십 채의 집으로 부동산 투기했다는 것이 추적 60분에까지 나오는 게 가능했다.

상식적으로 1억짜리 집을 5000만원에 장기간 빌려준다는 것은 일반 경제학적인 개념상 당연히 손해다. 그런데도 한국에서 전세 제도가 아직까지 존속할 수 있었던 것은 부동산은 계속 올라간다는 기본 공식과 그걸 바탕으로 몇 년에 걸쳐 장기로 투자 자금 조달이 가능하다는 것 때문이다. 집 주인이나 세입자나 모두 이익이었다.

결국 전세 제도의 핵심은 부동산 가격이 장기적인 상승이 보장될 때 비로소 유지된다는 것이다. 주택 가격 상승이 보장되지 않을 경우 전세라는 것은 투자 수익 감소를 의미한다. 아무런 현금 수입도 없고 주택 가격만 내려간다면 오히려 기회 비용 손실만 입을 뿐이다

2. 금리와 부동산 가격 전세가에 큰 영향

둘째, 그럼 전세 가격이 올라가는 이유는 무엇인가. 만약 투자 목적으로 5000만원짜리 전세를 끼고 1억짜리 집을 산 경우라고 가정해 보자.

부동산 가격이 1억원에서 2억원으로 올랐을 경우 수익률이 200%다. 하지만 부동산 가격(주택 가격)이 구입 당시 1억원에서 8000만원으로 떨어질 경우 마이너스 2000 만원으로 수익률(-2000만원/5000만원)이 -40%가 나와서 오히려 손해다.

결국 집 주인 입장에서는 전세로 수익률이 마이너스가 나오면 전세보다 월세를 선호하게 된다. 더구나 기준 금리가 2% 대의 초저금리 상황에서 주택 담보 대출을 통해 투자를 한 경우 제1 금융권의 대출 금리가 상승하면 은행 이자 부담이 생기기 때문에 대출 금리가 올라 갈수록 전세를 월세로 바꿔서 대비하려고 하는 경향이 강하게 된다.

그래서 전세보다 월세로 전환해 현금을 선호하게 된다. 보통 부동산 가격이 올라 가면 전세 가격이 당연히 올라간다. 하지만 부동산 가격이 떨어질 경우에는 전세가 월세 물량으로 몰리면서 수요 부족 때문에 올라 가게 되는 경우가 현재의 케이스다. 왜냐 하면 전세를 내주면서 수익률이 마이너스가 나오면 집 주인은 자신의 집을 굳이 전세로 내줄 이유가 없기 때문이다.

3. 올 하반기 강남권 내년엔 강북권 전역 확산

셋째, 전세대란은 계속되는가? 현재의 전세 폭등은 3년 이상 계속 유지될 것이다. 통상 전세 기간이 2년인 상황에서 2008년 중반에 전세값이 떨어졌을 때 입주한 전세 물량이 2010년이면 계약 만료 시점이다.

한국에서 전세 수요는 봄철에 70%가 몰린다. 그래서 진짜 전세 대란은 2009년 현재보다는 2010년 봄부터 2011년에 걸쳐 본격적으로 시작될 것이다.

그리고 현재의 다가구·다세대 주택의 40%가 2012년까지 사라지고 그 후에는 아파트가 134만 4000가구에서 241만 3000가구로 거의 80% 증가하게 된다.

현재 서울에서 추진되는 재개발·재건축 사업이 247개 지역에서 23만 가구다. 이 중에서 2010~2011년에 철거되는 가구 숫자가 최대 13만 가구다. 신규로 공급되는 아파트 물량이 2010년에는 2만 8000가구, 2011년에는 2만 가구 정도로 철거되는 물량을 커버할 수 없다.

결국 전세 물량은 폭발적으로 증가할 수밖에 없으며 새로 공급되는 아파트의 경우 실제로 중소형(85㎡이하)이 50% 이하인 상황에서 장기적인 전세 대란은 지속될 수밖에 없는 구조다.

결국 2010년이 되면 뉴타운 재개발 수요로 인해서 2010년에서 2011년에 걸쳐서 13만 가구가 전·월세 시장에 쏟아져 나오게 된다. 이런 상황에서 2011년까지 신규 공급 물량 4만 8000가구로 막아도 최소 8만~9만 가구는 남는다.

재건축이 실 입주까지 최소 3년 이상 소요되는 걸 감안하면 전세 대란은 피할 수 없다. 전면적인 재건축 개발의 보류나 중단이 없다면 전세값 상승은 지속적일 수밖에 없다. 당장 보금자리주택 같은 서민주택의 확대 공급한다고 해도 서울 입주 물량은 많지 않은데다가 2012년 이후에나 입주가 가능하다.

전세대란은 이제 시작이다. 더구나 수능이 끝난 이후의 강남권을 중심으로 예상되는 추가 수요와 봄철 이사 수요로 하반기에는 강남권 전역의 전세 가격이 상승할 것으로 보인다. 전세 가격 상승은 하반기~내년 초를 거쳐 강북권 전역으로 확산되어 부동산 가격의 추가 상승을 이끌게 될 것이다.

결국 전세 가격이 폭등하면 상승한 돈 자체가 최후의 종착역인 부동산으로 피드백되어 집값 추가 상승으로 이어진다. 설사 제 아무리 LTV나 DTI와 같은 금융 규제로 집값 폭등을 틀어 막으려고 해도 세금 규제 없이는 사실상 불가능하다. 바로 한국에서만 존재하는 전세라는 제도 때문이다,

부동산 자금의 순환 고리상 ‘전세 가격 폭등=집값 추가 상승’이라는 공식으로 연결된다.

더구나 2011년부터 주택 이상 다주택자의 전세 보증금에 과세를 하겠다는 상황에서 과세가 되면 집 주인 입장에서는 전세금을 올리면 그만이다. 이것 자체가 부족한 세수를 전세 세입자에게 전가시키는 것밖에 되지 않는다. 그래서 사실상 전세값을 잡을 의지가 없는 거 아니냐는 자괴감에 빠진 목소리가 나오는 것이다.

전세 대출보다 저리가 없을까요?

Q: 연봉 2500만원에 직장 생활 2년 차인 서울 거주 무주택자입니다. 올 10월 결혼을 앞두고 있습니다. 6개월여 전 눈여겨 봐둔 다가구 주택이 있었는데 최근 가보니 전세값이 2000만 원이나 올라 너무 놀랐습니다. 다른 지역에도 발품을 팔아봤는데, 좀 살만한 집들은 전세가가 비싼데다 물건마저 희귀했습니다. 모아놓은 돈도 없고 부모님의 도움도 모자라서 대출을 받아야 하는데, 전세 대출 자금을 보다 저리(低利)로 구할 수 있는 방법은 어떤 게 있는지요? (서울 금천구 권기현씨 (31세))

A: 신혼 부부 전세 대출의 경우 재직 증명서·신분증·급여 통장이나 원천 증명서, 전세계약서가 필요합니다. 연 소득 2000만원 이하일 경우 2%의 영세민 전세 자금 대출이 가능하지만, 이 경우는 4.5%의 근로자 전세 자금 대출을 이용해야겠군요. 2년 상환에 2번 연장이 가능합니다.

올 8월 31일 이후부터는 신혼 부부 전세 자금 대출의 경우 규모가 연 소득 2.5배로 늘어나 최대 5000만원까지 가능합니다. 금리 4.5%에다 보증 보험료 0.4%로 실제로는 5% 금리라고 보면 됩니다. 전세 자금 대출의 경우 집주인의 사전 동의가 필요합니다. 임대인인 집주인의 동의(보통 전화 통화) 후 계약시 계약 금액의 10%를 내고, 임대인의 통장 번호를 알려주면 그 후 집주인 계좌로 신청한 대출금이 송금되면서 끝납니다.

주의할 것은 학자금 대출이 신용 대출로 들어 가기 때문에 한도 산출시 대출 금액 산출에 적용된다는 점입니다. 농협이나 우리 은행이 금리 조건이 가장 좋습니다..정부에서 지원하는 전세 자금 대출 자격 요건이 안 될 경우 시중 은행에서도 사실상 불가능합니다. 그럴 경우 제2 금융권으로 가야 하는데 전세금의 최대 70%에 5~13% 금리로 올라가기 때문에 부담이 따릅니다.

                                                -서초동 퍼옴-